Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2129

Novinkou je výslovná úprava práv z vadného plnění u koupě nemovité věci, kdy první odstavec upravuje práva z vadného plnění při koupi pozemku, druhý odstavec při koupi stavby spojené se zemí pevným základem. Je třeba uvědomit si novou koncepci vlastnictví nemovitostí, kdy stavba se stává součástí pozemku.

K odstavci 1

Odstavec definuje vadu typickou pro pozemky. Pokud smlouva uvádí určitou výměru pozemku a kupující následně zjistí, že pozemek má ve skutečnosti výměru menší, má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Jestliže se však skutečná výměra liší od výměry uvedené ve veřejném seznamu (NOZ již neužívá pojem "katastr nemovitostí“ – pozn.), musí být právo na slevu výslovně ve smlouvě sjednáno, neboť prodávající totiž s největší pravděpodobností sám vycházel z údajů ve veřejném seznamu a o odlišné skutečné výměře neměl tušení.

K odstavci 2

Ustanovení představuje modifikaci dosavadní úpravy. Zakládá totiž výrazné rozšíření práv ve prospěch kupujícího. Podle dosavadní úpravy musel kupující prodávajícímu vytknout skryté vady nejpozději do šesti měsíců od převzetí nemovitosti, jinak pozbyl právo uplatnit nárok v soudním řízení. Podle úpravy NOZ musí kupující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem oznámit prodávajícímu do pěti let od převzetí. Pokud ji v této lhůtě neoznámí, může v soudním řízení prodávající uplatnit námitku pozdní reklamace a soud kupujícímu práva nepřizná. Výjimku bude představovat situace, kdy kupující sice oznámí vady prodávajícímu po uplynutí pětileté lhůty, prodávající uplatní předmětnou námitku, avšak prokáže se, že prodávající o vadě musel vědět. Zpřísnění je poměrně překvapivé, neboť na jednu stranu sice lze kvitovat posílení práva kupujícího, na druhou stranu klade…