Ing. Jan Koreček
Základní informace obsahuje text Daň z nemovitých věcí.
NahoruPředmět daně
Daň ze staveb a jednotek je druhou částí zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, předmět daně ze staveb a jednotek je upraven v § 7 ZDN.
Vymezení předmětu daně ze staveb a jednotek má souvislost s novým občanským zákoníkem. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou budovy podle katastrálního zákona nebo inženýrské stavby uvedené v příloze ZDN. Stavby bez svislé nosné konstrukce, které zpevňují plochu pozemků, jsou při splnění určitých charakteristik předmětem daně z pozemků.
Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky:
a) Zdanitelná stavba, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí dokončená nebo užívána
1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,
2. inženýrská stavba uvedená v příloze tohoto zákona.
b) Zdanitelná jednotka, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná.
Podle § 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Taková budova je předmětem daně bez ohledu na to, zda je nebo není evidována v katastru nemovitostí.
Pod pojmem jednotka jako předmět daně ze staveb a jednotek zákon rozumí jednotku vymezenou podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, a taktéž jednotku vymezenou v § 1158 a násl. NOZ.
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Obdobné platí také pro nebytový prostor a soubor bytů nebo nebytových prostorů. Společné části jednotek jsou části, které slouží všem vlastníkům jednotek v domě. Součástí jednotky je pozemek, na němž byl dům zřízen a dále může být součástí jednotky také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.
Stavba nebo jednotka je předmětem daně, když je dokončená (nemusí být užívaná) nebo je užívaná. Pokud není splněná alespoň jedna z podmínek, je předmětem daně pouze pozemek, který se po dobu výstavby zdaňuje podle ust. § 6 odst. 3 ZDN jako "stavební pozemek".
NahoruVyloučení z předmětu daně
Podle § 7 odst. 2 ZDN není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky (jsou totiž samostatným předmětem daně) předmětem daně ze staveb a jednotek.
Ustanovení § 7 odst. 3 ZDN konstatuje, že na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní nemovitou věc, které je tato stavba součástí. Nové ustanovení zajišťuje, že předmětem daně ze staveb a jednotek je jednak stavba, která je podle občanského zákoníku samostatnou věcí (stavba a pozemek mají různého vlastníka), a jednak stavba, která je součástí pozemku (stavba a pozemek mají stejného vlastníka).
ZDN nezdaňuje rozestavěné stavby, tj. nedokončené stavby, které se nedají užívat, i když jsou v katastru nemovitostí zapsány. Ust. § 7 odst. 4 ZDN zohledňuje praxi v situaci, kdy je vydán kolaudační souhlas pouze na část stavby nebo jednotky. Podle tohoto ustanovení jsou zdaňovány také budovy, inženýrské stavby a jednotky, které jsou předmětem daně podle ust. § 7 odst. 1 tohoto zákona a jsou dokončené nebo užívané pouze v části zdanitelné stavby nebo v části jednotky. Od 1. 1. 2016 jsou předmětem daně ze staveb a jednotek také nemovitosti, které jsou ve výstavbě, avšak jsou již částečně využívané ke svému účelu. Úprava tohoto ustanovení vychází z § 119 stavebního zákona, podle kterého lze užívat i část stavby, pokud je schopná samostatného užívání.
NahoruPoplatník daně
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek podle § 8 odst. 1 ZDN je vlastník stavby nebo jednotky. V dalších odstavcích, obdobně jako u daně z pozemků, je poplatník vymezen v návaznosti na NOZ.
Podle § 8 odst. 2 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek, jde-li o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, která je:
- ve vlastnictví České republiky – organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná organizace, které jsou příslušné hospodařit s majetkem státu, dále také právnická osoba, která má právo užívat tuto zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky;
- ve svěřenském fondu – svěřenský správce, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Svěřenský správce je zapsán v katastru nemovitostí. Podstatou svěřenského fondu je, že jeho zakladatel vyčlení část majetku ze svého vlastnictví a svěří ji správci tohoto fondu. Obecně v úpravě svěřenského fondu nelze určit vlastníka nemovité věci, která je v majetku svěřenského fondu. Pro účely daně z nemovitých věcí je poplatníkem daně ze staveb a jednotek samotný svěřenský fond, přičemž práva a povinnosti jako daňový subjekt vykonává právě svěřenský správce;
- v podílovém fondu – obhospodařovatel fondu, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Podílový fond nemá právní osobnost. Majetek v podílovém fondu je ve vlastnictví všech podílníků podle hodnoty jimi vlastněných podílových listů;
- ve fondu obhospodařovaném penzijní společností – obhospodařovatel fondu, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu.
Podle § 8 odst. 3 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek vždy nájemce nebo pachtýř u propachtované zdanitelné jednotky, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru nebo zdanitelné stavby, s výjimkou budovy obytného domu, jsou-li:
- s ním příslušné hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv,
- nebo převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.
Pachtýř má obdobné postavení jako nájemce, avšak má na rozdíl od nájemce právo věc nejen užívat, ale i požívat. Předmětem pachtu může tedy být věc přinášející výnos.
NahoruOsvobození od daně
Rozsah osvobození od daně ze staveb v ustanovení § 9 ZDN je výrazně větší než u daně z pozemků. Není to však osvobození absolutní, neboť pod jednotlivými písmeny v dalších odstavcích § 9 jsou osvobození omezena vlastnictvím, rozsahem, druhem pozemku nebo charakterem zdanitelné stavby, se kterou pozemek tvoří funkční celek, anebo počtem zdaňovacích období.
Na základě zákona č. 299/2020 Sb., kterým se mění některé daňové zákony v souvislosti s výskytem koronaviru SARS-CoV 2 a zákon č. 159/2020 Sb., o kompenzačním bonusu v souvislosti s krizovými opatřeními v souvislosti s výskytem koronaviru SARS CoV-2, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon č. 299/2020 Sb."), dochází k novelizaci ustanovení § 17a ZDN.
Dle § 17a ZDN mohou obce při řešení důsledků mimořádné, zejména živelní události zcela nebo částečně osvobodit nemovité věci dotčené mimořádnou událostí, a to formou obecně závazné vyhlášky. Mimořádnou událostí, jak vyplývá z důvodové zprávy k zákonu č. 299/2020 Sb., se v daném případě rozumí zejména povodeň, vichřice, extrémní sucho, pandemie, opatření vyvolané krizovými opatřeními zákona č. 240/2000 Sb., o krizovém řízení a o změně některých zákonů (krizový zákon), ve znění pozdějších předpisů, nebo průmyslová havárie. ZDN stanoví, že nemovité věci dotčené mimořádnou událostí lze osvobodit od daně nejdéle na dobu 5 let. Obecně závazná vyhláška musí být obcí vydána tak, aby nabyla účinnosti do 31. března roku následujícího po zdaňovacím období, v němž k mimořádné události došlo, přičemž osvobození lze stanovit i za již uplynulé zdaňovací období. Nemovité věci lze dle výše uvedeného ustanovení osvobodit i částečně. V případě částečného osvobození musí být v obecně závazné vyhlášce uvedeno procento osvobození. Osvobození si musí poplatník uplatnit v daňovém přiznání.
NahoruTrvalé osvobození
Osvobozeny jsou zdanitelné stavby (budovy a inženýrské stavby) a jednotky (byty a nebytové prostory) ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. U zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek nacházejících se mimo vlastní katastrální území obce ZDN vyžaduje podat daňové přiznání a také za tyto stavby a jednotky zaplatit daň.
Od daně ze staveb a jednotek může být osvobozena pouze určitá část stavby nebo jednotky, např. část stavby nebo jednotky skutečně sloužící školám a školským zařízením, muzeím a galeriím, knihovnám vedeným v evidenci knihoven, státním archivům podle zákona upravujícího archivnictví a spisovou službu, zdravotnickým zařízením, zařízením sociální péče, ústavům a fundacím.
NahoruDočasné osvobození
Časově omezený nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek vyžaduje například ust. § 9 odst. 1 písm. p) ZDN. Podle toho ustanovení mohou být od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky kulturních památek po provedení stavební úpravy počínaje rokem následujícím po vydání kolaudačního souhlasu, a to na dobu 8 let.
NahoruEkologické parametry
Podle § 9 odst. 1 písm. r) ZDN jsou od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, pokud se nejedná o její přímé spalování.
NahoruDaňové přiznání
Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek nemusí všichni poplatníci uplatňovat podáním daňového přiznání. Například obec, která vlastní stavby pouze na svém katastrálním území, daňové přiznání nepodává. Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek jsou poplatníci povinni uplatnit v daňovém přiznání v případě, že uplatňují nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek podle ust. § 9 odst. 1 písm. d) až f), k), m) až r), u) a v) ZDN, např. spolky, veřejné vysoké školy a další.
NahoruZáklad daně
Stejně jako daň z pozemků rozlišuje i daň ze staveb a jednotek několik druhů staveb s odpovídajícími základními sazbami daně.
Podle § 10 odst. 1 ZDN je základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.
Definice zastavěné plochy v § 10 odst. 2 ZDN je konstatováním, že pro účely daně z nemovitých věcí se zastavěnou plochou rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby. Pro zjištění základu daně je rozhodující skutečný stav zastavěné plochy stavby.
Ust. § 10 odst. 3 – základem daně ze staveb a jednotek u jednotky je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:
a) koeficientem 1,22, je-li
1. tato zdanitelná jednotka v budově bytového domu a
2. její součástí podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků takových zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami, nebo
b) koeficientem 1,20 v ostatních případech.
Jednotka podle občanského zákoníku zahrnuje byt nebo nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, včetně pozemku, na němž byl dům zřízen. Obdobně to platí pro soubor bytů nebo nebytových prostor. Základem daně u zdanitelné jednotky (byt, nebytový prostor, soubor jednotek) je vždy upravená plocha jednotky, což je podlahová plocha vynásobená koeficientem 1,22 anebo 1,20.
Koeficient 1,22 lze použít za podmínek, že jednotka se nachází v bytovém domě a zároveň se k ní váže podíl na pozemku, a to buď pod stavbou bytového domu, nebo podíl na dalším pozemku, který je užíván spolu s touto zdanitelnou jednotkou. Podíl na pozemku není předmětem daně podle ust. § 2 odst. 2 písm. e) ZDN, avšak jeho existence se odráží v koeficientu (1,22). Bytovým domem se rozumí budova vedená v katastru nemovitostí s využitím stavby jako bytový dům nebo objekt k bydlení, pokud se v tomto objektu nachází čtyři a více bytů. Pojem bytový dům je vymezen vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Objekt k bydlení s byty tři a méně se v dani z nemovitých věcí považuje za objekt s charakterem rodinného domu.
Koeficient 1,20 se použije při zjišťování upravené podlahové plochy u zdanitelné jednotky nacházející se v budově s využitím bytový dům nebo objekt k bydlení se čtyřmi a více byty, pokud se k ní neváže podíl na pozemku.
Koeficient 1,20 se použije u jednotky, která se nachází v jiných stavbách než ve stavbách s využitím bytový dům, a to bez ohledu skutečnost, zda se k ní váže podíl na pozemku. U "jiných staveb" než bytový dům nebo objekt k bydlení, je podíl na pozemku vztahující se k jednotce předmětem daně z pozemků a v daňovém přiznání se přiznává na samostatném listě. Koeficient 1,20 se použije také u zdanitelných jednotek nacházejících se v rodinném domě.
NahoruSazby daně
V souvislosti s novým vymezením předmětu daně ze staveb a jednotek došlo legislativně technickou úpravou k přesunutí bytu evidovaného v katastru nemovitostí z § 11 odst. 1 písm. a) původního zákona o dani z nemovitostí pod společné ustanovení § 11 odst. 1 písm. f) ZDN. Podle tohoto ustanovení je sazba daně ze staveb a jednotek u ostatních jednotek a bytů 2 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy.
Pod ostatní jednotkou lze tedy rozumět byty a nebytové prostory, které slouží k různým účelům, nesmí však sloužit k podnikání.
Základní sazby daně jsou uvedeny v § 11 odst. 1 písm. a) až f) ZDN. U budovy obytného domu, u budovy pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu využívané pro rodinnou rekreaci a u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů, s výjimkou zdanitelných staveb k podnikání, se základní sazba zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha tohoto podlaží přesahuje 2/3 plochy zastavěné stavbou.
U zdanitelných staveb pro podnikání, jejichž převažující část zastavěné plochy je užívána pro podnikání, se základní sazba zvyšuje o 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. ZDN nepřihlíží k počtu podzemních podlaží, neboť předmětem daně ze staveb a jednotek je pouze nadzemní část stavby. Základem daně u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.
NahoruObytné domy a byty
U budovy obytného domu je základní sazba 2 Kč za m2 zastavěné plochy. Obytný dům, který je zčásti obydlený nebo zcela neobydlený, je pro účely ZDN chápán i nadále jako obytný dům.
Charakter obytného domu ztrácí zdanitelná stavba v případě, že převažující část její podlahové plochy v nadzemních částech stavby je užívána pro podnikání. V takovém případě se použije i u budovy obytného domu základní sazba, která bude odpovídat převažující činnosti podnikání.
Stejná základní sazba jako u budov obytných domů platí pro byty samostatně zapsané v katastru nemovitostí, tj. 2 Kč za m2 upravené podlahové plochy bytu.
NahoruBudovy pro rodinnou rekreaci
Základní sazba u budovy pro rodinnou rekreaci a budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci je 6 Kč za m2 zastavěné plochy. Pokud bude v budovách pro rodinnou rekreaci provozována podnikatelská činnost na převažující podlahové ploše nadzemních částí zdanitelné stavby, použije se i u této zdanitelné stavby základní sazba přiřazená zákonem stavbám užívaným k podnikání.
NahoruStavby pro podnikání
U zdanitelné stavby užívané pro podnikání a zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní částí zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky, činí základní sazba:
