Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1183

 Nahoru[Povinnosti vlastníka jednotky při stavebních úpravách domu nebo pozemku]

Komentované ustanovení, respektive jeho odst. 1 reaguje na situace, kdy vlastníci jednotek nebyli ochotni poskytnout součinnost ani při řádně schválených změnách v domě či na pozemku, čímž mařili provádění legálních stavebních úprav.

Novela NOZ, tj. zákon č. 163/2020 Sb., účinný od 1. 7. 2020, se tohoto ustanovení de facto nedotknula, pouze v odst. 2 komentovaného ustanovení zavedla legislativní zkratku pro společenství vlastníků jednotek, když v následujících ustanovení je již používáno pouze sousloví "společenství vlastníků".

Změna domu a jednání vlastníka

Pokud osoba odpovědná za správu domu řádně rozhodla o údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, vlastník jednotky je povinen poskytnout součinnost – uvedenému nebránit, resp. strpět takovou činnost i ve svém bytě. Řádným rozhodnutím je míněno rozhodnutí spoluvlastníků či v případě existujícího SVJ příslušného orgánu (shromáždění či výbor/předseda společenství) přijaté potřebným počtem hlasů při splnění dalších podmínek stanovených zákonem a stanovami (zejména usnášení schopnost a řádné svolání).

Vlastník jednotky je povinen realizaci výše uvedených prací v domě a na pozemku nebránit a v případě nutnosti umožnit po předchozí výzvě osoby oprávněné za správu domu i vstup do svého bytu či ke společným částem, které jsou v jeho výlučném užívání (typicky balkony, lodžie a terasy, sklepní koje, garážová stání). Osoba odpovědná za správu domu je povinna s předstihem vlastníka jednotky ke zpřístupnění bytu vyzvat. Stejná povinnost – umožnit vstup do bytu – platí i pro vlastníka v případě umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií, což bezpochyby zahrnuje i umožnění odečtu naměřených hodnot.

Osobou odpovědnou za správu domu, která je oprávněna vyzvat vlastníka jednotky ke zpřístupnění bytu, je ve smyslu § 1190 společenství vlastníků a nevzniklo-li, je takovou osobou správce.

Náhrada škody způsobená při změnách domu

NOZ dále pamatuje i na častý důsledek stavebních prací, a to vznik škody. Společenství vlastníků je povinno nahradit vlastníku jednotky škodu na jednotce (bytě), pokud mu byla způsobena údržbou, opravou, úpravou, přestavbou či jinou změnou domu nebo pozemku. V případě, že společenství nevzniklo, nahradí škodu vlastníci jednotek jako spoluvlastníci domu poměrně podle velikosti svých podílů. To neplatí, pokud by uvedené práce prováděl některý vlastník jednotky ve svém zájmu, pak vzniklou škodu hradí pouze tento vlastník sám.

Společenství vlastníků je tudíž obecně povinno nahradit škodu, která vznikne při provádění stavebních prací, o nichž bylo řádně rozhodnuto (pokud provádí příslušné práce toto společenství, a ne pouze některý z vlastníků ve svém zájmu). Podle důvodové zprávy k danému ustanovení rozhoduje…