Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2129

 Nahoru[Vady nemovitosti]

K odstavci 1

Nelze vyloučit případy, kdy je výměra pozemku menší než výměra uvedená v kupní smlouvě nebo výměra zapsaná ve veřejném seznamu (tj. katastru nemovitostí dle § 1 odst. 1 KTZ).

V prvním případě, kdy je skutečná výměra menší než výměra sjednaná, má kupující právo na přiměřenou slevu. Toto jeho právo vyplývá ze zákona, nemusí být proto výslovně ujednáno ve smlouvě. Právo na slevu by měl kupující dokonce i v případě, kdy by byla skutečná výměra sice menší než sjednaná výměra, ale větší než výměra zapsaná v katastru nemovitostí. Obsah kupní smlouvy je tedy z tohoto pohledu podstatnější než stav zápisu v katastru nemovitostí.

Ve druhém případě, kdy je skutečná výměra menší než výměra zapsaná, má kupující právo na přiměřenou slevu pouze v případě, že tak bylo mezi smluvními stranami ujednáno. Výměra pozemku nemusí být totiž v kupní smlouvě vůbec uvedena, nejedná se o povinnou náležitost kupní smlouvy (v listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitosti označeny jen údaji uvedenými v § 8 KTZ). V zájmu kupujícího tedy je, aby byla v kupní smlouvě buďto sjednána výměra pozemku, nebo alespoň sleva pro případ, že by skutečná výměra byla menší než výměra zapsaná.

Domníváme se, že § 2129 odst. 1 je ustanovením speciálním ve vztahu k úpravě práv z vadného plnění podle § 2099 a násl. Pokud tedy pozemek nemá výměru sjednanou ve smlouvě nebo zapsanou v katastru nemovitostí, nemá kupující kromě práva na slevu další práva z odpovědnosti za vady. Lze se však setkat i s opačným názorem, že právem kupujícího na slevu nejsou dotčena jeho další práva, například právo na výměnu pozemku nebo na jeho opravu (v tom směru, že prodávající doplní chybějící výměru ze svého pozemku nebo upraví terén) nebo právo od kupní smlouvy odstoupit.

Komentované ustanovení by bylo patrně možné analogicky použít i na výměry bytů, nebytových prostor nebo staveb při použití ustanovení § 10 a § 3023.

K odstavci 2

Skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem (není podstatné, zda stavba je součástí pozemku nebo nikoliv) musí…