Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2208

K odst. 1

Právo na přiměřenou slevu

NOZ stanoví právo nájemce žádat přiměřenou slevu z nájemného:

1. v případě, kdy nájemce může pouze s obtížemi užívat pronajatou věc způsobem, který byl mezi stranami dohodnut, nebo

2. pokud nebyl způsob užívání pronajaté věci dohodnut, tak v případě, kdy nájemce může pronajatou věc užívat způsobem přiměřeným povaze a určení pronajaté věci pouze s obtížemi,

a to v důsledku porušení povinnosti pronajímatele odstranit vadu pronajaté věci.

Právo na prominutí nájemného

Nárok na úplné prominutí nájemného nájemci naopak vzniká:

1. v případě, kdy předmět pronájmu má takové vady, které zásadním způsobem stěžují užívání předmětu nájmu nebo

2. je-li užívání předmětu nájmu znemožněno zcela.

V případě, kdy má nájemce právo na úplné prominutí nájemného, vzniká mu zároveň právo nájem vypovědět, a to bez výpovědní lhůty.

Rozsah omezení nájemce

Z výše uvedeného vyplývá, že záleží na rozsahu omezení nájemce v užívání předmětu pronájmu. Pokud je nájemce omezen pouze částečně, pak má právo "pouze“ na slevu z nájemného. Naopak pokud je nájemce omezen v užívání předmětu pronájmu zásadně či zcela, pak mu vzniká nárok na prominutí nájemného. Posouzení míry omezení nájemce v užívání předmětu pronájmu se vždy vztahuje ke smluvenému způsobu užívání, a teprve v případě, kdy nebyl způsob užívání předmětu pronájmu mezi pronajímatelem a nájemcem dohodnut, se posouzení míry omezení nájemce v užívání předmětu pronájmu vztahuje k obvyklému způsobu užívání předmětu pronájmu. Může se tudíž stát, že předmět pronájmu sice je způsobilý k obvyklému užívání, ale není způsobilý k užívání, který byl mezi smluvními stranami smluven.

 NahoruPříklad

Pan František si chtěl pronajmout od pana Zdeňka obytný přívěs za účelem prodeje rychlého občerstvení na pouti ve vedlejší vesnici. Pan Zdeněk sdělil panu Františkovi, že za tímto účelem je přívěs přizpůsoben. Oba pánové podepsali nájemní smlouvu. Následně pan Zdeněk zjistil, že přívěs je za tímto účelem nepoužitelný neboť jej nelze připojit na teplou a studenou vodu, což hygienické předpisy pro prodej rychlého občerstvení vyžadují.

 NahoruVysvětlení k příkladu

Obytný přívěs se běžně neužívá za účelem provozování rychlého občerstvení, ale za účelem realizace rodinné rekreace. Smluvní strany si však dohodly jiný než obvyklý způsob užívání, a proto i když je přívěs způsobilý pro obvyklé užívání, vzniká panu Zdeňkovi právo na prominutí nájmu.
Uplatnění práva nájemce

K prominutí nájemného a poskytnutí slevy z nájmu je třeba, aby nájemce vady předmětu nájmu pronajímateli oznámil. Nájemce musí vady, které má pronajímatel povinnost odstranit, oznámit pronajímateli, hned poté, kdy je zjistí nebo kdy je při pečlivém užívání věci zjistit mohl (§2214 NOZ). Vady musejí být specifikovány dostatečně určitě. Pouze k oznámené vadě se vztahuje právo na slevu či na prominutí nájemného. Pronajímateli je pak zákonem garantována přiměřená lhůta k odstranění vady.

Dispozitivnost právní úpravy

Obecná úprava týkající se prominutí nájemného a poskytnutí slevy z nájmu je ryze dispozitivní povahy a smluvní strany se mohou dohodnout jinak, tedy i tak, že nájemce v určitých případech nemá právo na slevu nebo prominutí nájemného.

Vady, pro které nájemce může uplatnit nárok na slevu nebo prominutí nájemného může předmět pronájmu vykazovat od počátku nebo se může jednat i o vady, které se na předmětu pronájmu objeví v průběhu doby nájmu. Může se jednat jak o vady faktické, tak i vady právní.

Vznik vad

Nezáleží na příčinách, kvůli kterým vady na předmětu pronájmu vznikly. Vady mohou totiž vzniknout na předmětu pronájmu i bez přičinění pronajímatele, například v důsledku přírodních katastrof nebo i poškozením třetí osobou (vandalismus apod.). O vady předmětu pronájmu jde i tehdy, pokud vady vznikají jako důsledek neposkytnutí plnění spojených s nájmem (služby) – například pokud bude dlouhodobě přerušena dodávka vody nebo elektrického proudu do předmětu pronájmu. Pro posouzení vady nájmu v důsledku vadného poskytování služeb je důležité, zda poskytnutí služby je v nájemní smlouvě sjednáno nebo zda se jedná o služby, které jsou obvykle s nájmem poskytovány (např. osvětlení společných částí domu). U ostatních služeb – tedy služeb poskytovaných pronajímatelem nad rámec nájemní smlouvy, by se nemohlo jednat o vadu, pro kterou by šlo uplatnit slevu z nájemného.

 NahoruPříklad

Společnost KOLO s.r.o. má pronajaté nebytové prostory v administrativní budově společnosti KAHO s.r.o. Společnost KAHO s.r.o. má v budově údržbáře, který provádí pro pronajímatele veškeré opravy na budově. Společnost KAHO s.r.o. v rámci dobrých vztahů s nájemci tohoto opraváře občas posílá i k provedení služeb pro nájemce (např. montáž nábytku). Tato služba není zanesena do nájemní smlouvy. V rámci úspor nákladů však tohoto zaměstnance společnost propustí a na opravy si najme externí společnost. Ta již drobné služby pro nájemce neposkytuje, respektive žádá za jejich provedení po nájemcích odpovídající odměnu.

Vysvětlení k případu

Společnost KOLO s.r.o. nemůže z výše uvedeného důvodu žádat slevu z nájemného. Služba byla pronajímatelem poskytována nad rámec nájemní smlouvy a nejedná se ani o službu, která by byla s nájmem poskytována běžně.
Vady společných částí domu

Vada, pro kterou může být nárok na slevu z nájemného či na prominutí nájemného uplatněn, se může týkat i společných prostor domu, ve kterém se nachází předmět pronájmu.

Vady, pro něž nelze nárok…