Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2234

[Zadržovací právo pronajímatele]

Komentované ustanovení uvádí, že pronajímateli ze zákona svědčí na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržovací právo k movitým věcem, které má nájemce na pronajaté věci nebo v ní. Právo zadržet vzniká pronajímateli přímo ze zákona, smluvní strany nájemní smlouvy mohou aplikaci ustanovení vyloučit. Jedná se o speciální ustanovení k obecným ustanovením o zadržovacím právu, která lze nalézt v § 1395 až § 1399. Oproti obecné úpravě však tato úprava zadržovacího práva pronajímatele vykazuje mnoho specifik.

Vznik zadržovacího práva

Zvláštnost zadržovacího práva tkví v tom, že nevzniká dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nýbrž jednostranným úkonem pronajímatele. Pro účely tohoto ustanovení je tedy třeba rozlišovat právo zadržet movitou věc, které svědčí pronajímateli přímo ze zákona, a samotný vznik zadržovacího práva jako práva věcného. To vzniká až okamžikem zadržení věci.

Pohledávka pronajímatele

Zadržovací právo slouží k zajištění jakékoliv pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Musí se však jednat o pohledávku vzniklou na základě nájemní smlouvy. Pokud by měl nájemce s pronajímatelem uzavřenu ještě jinou smlouvu, nelze podle našeho názoru zadržovací právo podle komentovaného ustanovení uplatnit. Systematicky je totiž toto ustanovení řazeno v nájemní smlouvě a jeho aplikace na jiné právní vztahy by byla proti smyslu právní úpravy.

Zadržovací právo také může vzniknout pouze na základě platné nájemní smlouvy. V případě, že by mezi nájemcem a pronajímatelem byla uzavřena smlouva neplatná, pak zadržovací právo nevzniká.

Otázkou také je, zda právo zadržet svědčí pronajímateli pouze pro pohledávky splatné nebo je může uplatnit i pro pohledávky nesplatné.

Odpověď na tuto otázku je třeba hledat v obecném ustanovení o zadržovacím právu, a to konkrétně v § 1395 odst. 2. Obecně může být zadržovací právo uplatněno pouze pro splatnou pohledávku pronajímatele. Pro nesplatnou pohledávku pronajímatele lze zadržovací právo uplatnit:

a) nezajistí-li nájemce dluh jinak, ačkoli jej podle smlouvy nebo podle zákona zajistit měl,

b) prohlásí-li nájemce, že dluh nesplní, nebo

c) stane-li se jinak zřejmým, že nájemce dluh nesplní následkem okolnosti, která u něho nastala a která pronajímateli nebyla ani nemohla být známa při vzniku dluhu.

Podstatou zadržovacího práva je zadržení cizí movité věci, která se nachází na pronajaté věci nebo v ní. Na rozdíl tedy od obecného zadržovacího práva pronajímatel nezadržuje věc, kterou má v moci (u sebe). Věc se tak nemusí dostat do dispozice pronajímatele v souladu s vůlí nájemce (většinou tomu tak ani nebude). Podstatné je pouze to, zda se věc nachází v okamžiku zadržení na pronajaté věci nebo v ní.

Zadržovací právo vzniká v okamžiku faktického zadržení movité věci, a nikoliv až okamžikem, kdy se o zadržení dozví nájemce. Pronajímateli je však podle § 1397 uložena informační povinnost – je povinen bez zbytečného odkladu vyrozumět nájemce o zadržení věci a jeho důvodech. Pokud tak neučiní, odpovídá za škodu tím způsobenou. Pokud je nájemní smlouva uzavřena písemně, je třeba vyrozumět nájemce o zadržení věci taktéž písemně.

Není podmínkou, aby zadržovaná věc patřila nájemci. Pronajímatel může zadržet i věci patřící třetím osobám, podmínkou je pouze to, že se tyto věci v souladu s vůlí nájemce nacházejí na pronajaté věci nebo v ní. Důležité bude zřejmě i to, zda nájemce věc třetí osoby drží oprávněně či protiprávně. U protiprávně držené věci třetí osoby by zřejmě zadržovací právo bylo vyloučeno.

Právo věcné

Zadržovací právo má věcnou povahu (na jeho existenci nebo zánik nemá vliv případná změna vlastnického práva k zadržované věci) a svým charakterem se blíží zástavnímu právu k movité věci, tzv. ruční zástavě.

Promlčení zadržovacího práva