Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2335

[Údržba a změny na propachtované věci]

K odst. 1

Ustanovení je dispozitivní; smluvní strany se mohou domluvit rozdílně.

Běžnou údržbu musí na předmětu pachtu provádět pachtýř, ostatní údržbu věci je stále povinen provádět propachtovatel, ledaže by se k některému způsobu údržby nebo druhu údržby či k opravě zavázal pachtýř (§ 2207 NOZ). Propachtovatel však neodpovídá za vadu propachtované věci, o které pachtýř v době uzavření smlouvy o pachtu věděl a která nebrání užívání věci. Propachtovatel je v provádění změn na propachtované věci omezen, a to tak, že v zásadě nemá právo o své vůli propachtovanou věc měnit (§ 2209 NOZ). Zde je třeba povšimnout si spojení "o své vůli“. Propachtovatel může být povinen provést některá opatření na propachtované věci, zejména pak změny z titulu, že mu tak velí pachtovní smlouva, nebo z důvodu, že mu tak bude uloženo zákonem či jiným právním přepisem nebo uloženo rozhodnutím orgánu veřejné moci; například může stavební úřad uložit propachtovateli jako vlastníku propachtované věci provést určité stavební práce. V takovém případě je pachtýř povinen takové opravy snést. Pachtýř je povinen snést i další opravy věci, pokud jsou nezbytné a nelze je odložit na dobu po skončení pachtu (§ 2210 odst. 1 NOZ).

Blíže k údržbě věci ustanovení § 2207 až § 2210 NOZ, které se budou v souladu s § 2341 NOZ přiměřeně aplikovat.

Pokud propachtovatel činí opatření na propachtované věci, mohou se taková opatření projevit kladně či záporně na pachtýřových výnosech.

Právo na náhradu nákladů a ztráty výnosu

Propachtovatel je proto povinen nahradit v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku jím prováděného opatření vznikly. Je na pachtýři, aby prokázal, že existuje příčinná souvislost mezi opatřením, které provádí propachtovatel, a mezi vznikem nákladů či ztrátou na výnosu.

Na pachtýři je též prokázat výši vzniklých nákladů a výši ušlého výnosu. Náhrada se však poskytuje pouze v přiměřeném rozsahu; proto nemusí náhrada vždy krýt plnou výši vzniklých nákladů či ušlého výnosu. Co je třeba rozumět slovem přiměřený, bude záležet například na důvodech, pro které jsou opatření na propachtované věci prováděna, na tom, z jakého titulu vznikla ztráta na výnosech, jestli této ztrátě nemohl pachtýř zabránit jinak, apod.

Právo na zálohu

Pachtýř má právo na poskytnutí přiměřené zálohy na úhradu nákladů a ztráty výnosu. O tuto zálohu by měl propachtovatele požádat včetně uvedení, jakou výši zálohy považuje za přiměřenou. Pokud pachtýř propachtovatele o poskytnutí zálohy nepožádá, pak mu právo na poskytnutí zálohy nevznikne. Propachtovatel není povinen pachtýři aktivně zálohu nabízet. Pokud…