3.5.2.1
Nájem (operativní leasing)
Ing. Blanka Jindrová
NahoruCharakteristika
Nájem je upraven v § 2201 až § 2234 NOZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajmout lze věc nemovitou, její části i nezuživatelnou věc movitou.
Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu (především katastru nemovitostí), zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce.
Mezi běžným nájmem a operativním leasingem jsou rozdíly:
-
nájemní smlouvu lze uzavřít pouze na nájem věcí, zatímco předmětem operativního leasingu mohou obecně být i jiné majetkové hodnoty (např. počítačové programy),
-
leasingová společnost často nepředává předmět leasingu ve stavu způsobilém k obvyklému užívání, jelikož např. jeho montáž nebo instalaci věci si zajišťuje příjemcem leasingu,
-
uzavření podnájemní smlouvy bývá při operativním leasingu vázáno na předchozí souhlas pronajímatele,
-
příjemce leasingu nemá vždy smluvní právo na náhradu vadné věci jinou věcí sloužící témuž účelu,
-
po skončení operativního leasingu se neaplikuje § 2230 NOZ o automatickém prodlužování nájmu.
NahoruNájemné
Nájemce platí nájemné v ujednané výši, jinak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
Má-li být nájemné podle ujednání stran plněno jinak než v penězích, je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích.
NahoruPráva a povinnosti nájemce
Nájemce je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Může provést i změnu věci, ale jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.
NahoruPronajímatel
Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje:
- přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
- udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
- zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
NahoruOpravy věci
Nájemce provádí běžnou údržbu věci, pronajímatel pouze pokud se k tomu zavázal. Ostatní údržbu věci a nezbytné opravy provádí pronajímatel, vyjma případů, kdy se nájemce k údržbě a opravám zavázal. Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.
NahoruPodnájem
Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem); byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.
Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.
Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu.
NahoruSkončení nájmu
Neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, je to jako by byl nájem ujednán na dobu neurčitou.
Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.
Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.
NahoruNájem nebytových prostor (prostor sloužících k podnikání)
Od 1. 1. 2014 je nájem nebytových prostor upraven v § 2302 až 2315 NOZ, které obsahují zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl zrušen).
Klíčové pro posouzení, zda lze tato ustanovení použít na konkrétní nájemní smlouvu, je účel, pro který se nájem sjednává. Použijí se, jestliže tímto účelem je provozovat v daném prostoru nebo místnosti podnikatelskou činnost, tento závěr platí bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.
NahoruDoba trvání nájmu
Do 31. 12. 2013 bylo možné nájemní smlouvu k nebytovým prostorům uzavřít na dobu neurčitou, nebo na dobu určitou, která v takovém případě musela být v nájemní smlouvě uvedena. V NOZ je uvedeno, že nájem ujednaný na dobu určitou, která však přesahuje 50 let, se má za to, že byl dojednán na dobu neurčitou.
NahoruZměny během doby trvání nájmu
Změna vlastníka předmětu nájmu nemá bez opačného smluvního ujednání vliv na trvání nájemní smlouvy. NOZ připouští zápis nájemního práva do katastru nemovitostí. Nemůže se ale tak stát bez souhlasu pronajímatele jako vlastníka. Mezi ustanovení o změně vlastnictví k předmětu nájmu patří i ustanovení, podle kterého strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.
NahoruDrobné opravy a běžná údržba
Vláda schválila Nařízení ze dne 26. října 2015 o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (č. 308/2015 Sb.), které lze částečně použít i na nájem prostor sloužících k podnikání, pokud nebudou ve smlouvě upraveny odchylně.
Nová úprava v § 2257 NOZ rovněž počítá s primární povinností pronajímatele byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání, když v odst. 2 stanoví, že "nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu." S účinností od 1.…
