Společenství vlastníků

Společenství vlastníků

Ing. Martin Durec

Právní úprava

Společenství vlastníků (dále jen "SVJ") je upraveno §§ 1194 - 1216 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "NOZ"), jako právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. V souladu s ustanovením § 1189 NOZ zahrnuje správa domu a pozemku vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Dalším užitečným pramenem práva je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

 NahoruOmezení právní osobnosti

Kromě toho, že SVJ je založeno výlučně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, je oprávněno pouze k právním jednáním uvedeným v zákoně. Dále je nutno vzít v úvahu zejména následující omezení:

1. SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku (je proto vyloučeno, aby SVJ např. koupilo v domě jednu z jednotek a tu začalo pronajímat),
2. SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem (možnost pronájmu společných částí domu společenstvím tím není dotčena – nejedná se o podnikání, navíc příjmy z této činnosti nejsou připisovány SVJ, ale přímo vlastníkům),
3. SVJ nemůže zajistit dluh jiné osoby (výjimkou je pouze SVJ, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví zejména bytových družstev - toto může dluh z úvěru poskytnutého tomuto bytovému družstvu na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové). Jen pro úplnost je nutno podotknout, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech.

 NahoruZaložení a vznik SVJ

SVJ je založeno přijetím stanov, s tím, že jej může takto založit i jediný vlastník všech jednotek (např. developer či bytové družstvo).

SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (jde o speciální rejstřík SVJ). Tento zápis je konstitutivního charakteru, tj. bez zápisu do tohoto rejstříku ke vzniku SVJ vůbec nedojde a tedy až ode dne tohoto zápisu má SVJ svoji právní osobnost.

 NahoruÚčetnictví – základní právní rámec

Vedení účetnictví společenství vlastníků je upraveno vedle zákona o účetnictví i vyhláškou č. 504/2002 Sb. (viz § 2 odst. 1 písm. g) této vyhlášky) a dále i Českými účetními standardy (ČUS) č. 401 – 414. Účetnictví musí být společenstvím vedeno ode dne jeho vzniku, tj. ode dne zápisu do rejstříku.

SVJ je vždy účetní jednotkou, která musí vést podvojné účetnictví – systém jednoduchého účetnictví, jenž byl do českého účetního prostředí znovuzaveden v roce 2016, je v souladu s § 1f ZoÚ, zákona o účetnictví pro SVJ zcela zapovězen. S jednoduchým účetnictvím nelze zaměňovat účetnictví vedené ve zjednodušeném rozsahu (které SVJ naopak využít zpravidla může) – zde se jedná o standardní podvojné účetnictví, v rámci kterého je účetní jednotka pouze "osvobozena" od některých jinak povinných úkonů.

Poznámka redakce: označení syntetických účtů může být odlišné od použitého vzorového účetního rozvrhu nakladatelství Dashöfer.

 NahoruÚčetnictví – základní okruhy

Nejdůležitější problematika vedení účetnictví SVJ se týká následujících dvou okruhů:

1. náklady na plnění spojené s užíváním jednotek a zdroje jejich krytí,
2. náklady na správu domu a pozemku a zdroje jejich krytí.

 NahoruNáklady na plnění spojené s užíváním jednotek včetně zdrojů krytí, vyúčtování a vypořádání

Náklady na plnění spojené s užíváním jednotek (dále jen "náklady na služby") obecně upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen "ZOS" nebo "zákon o službách"). V § 3 tohoto zákona je sice uveden příkladný výčet těchto služeb (dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu), nicméně primární rozhodovací pravomoc leží výlučně na společenství (o rozsahu poskytovaných služeb rozhoduje dle výše citovaného zákona přímo SVJ¹), a to:

1. dle § 1200 odst. 2 písm. f) NOZ, díky kterému stanovy SVJ musí obsahovat (mimo jiné) i pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, a
2. dle § 1208 odst. d) NOZ, dle kterého patří do působnosti shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

Lze tedy říci, že o schválení druhu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky sice rozhoduje shromáždění, nicméně stanovy mohou určit jak (pouze) rámcová pravidla pro toto určení, tak i výčet nákladů na služby včetně konkrétní úpravy klíče pro rozúčtování těchto jednotlivých služeb.

Způsob zaúčtování nákladů na služby vyplývá zejména z ustanovení § 26 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb., dle které se do nákladů společenství vlastníků účtují (mimo jiné) náklady na spotřebovanou energii a náklady na spotřebu ostatních neskladovaných dodávek, zejména dodávky vody, a dále z ČUS č. 412, odst. 3.1, dle kterého se v účtové třídě 5 – Náklady účtuje (pouze) o nákladech vynaložených na činnosti účetní jednotky (tj. SVJ). Náklady na služby však obecně spotřebovávají jednotliví vlastníci – společenství vlastníků zpravidla pouze zajišťuje jejich dodání ze strany třetích osob. Z tohoto důvodu o těchto službách společenství zpravidla neúčtuje výsledkově, ale rozvahově. V praxi se obvykle používá účet 315 – Ostatní pohledávky, který bývá v rámci analytické evidence členěn dle jednotlivých druhů služeb. Účtování přijatých faktur na náklady na služby, příkladně uvedené v § 3 ZOS, tak vypadá např. takto:

Zejména v případě, že služby poskytuje přímo SVJ prostřednictvím svých zaměstnanců – což je běžné zejména úklidu společných částí vykonávaného např. na základě dohody o provedení práce – je způsob účtování odlišný. Je nutno si uvědomit, že primárně společenství vzniká mzdový náklad, což je nutné v rámci účetního zachycení vzít v úvahu. Účtuje se proto následovně:

Úhrady cen služeb jsou ze strany vlastníků realizovány zálohovým způsobem. Vyplývá to jak z § 4 ZOS, tak i z obecného ustanovení § 1181 NOZ. O výši těchto záloh rozhoduje zpravidla statutární orgán SVJ. Vzhledem k tomu, že se v případě záloh na služby jedná o zálohy na dobu jednoho roku a kratší, účtují se v praxi obvykle na účet 324 – Přijaté zálohy, který bývá v rámci analytické evidence členěn dle jednotlivých druhů služeb. Vzhledem k tomu, že se jedná o zálohy, musí být tyto odděleně vedeny i dle jednotlivých vlastníků (v opačném případě by zejména nebylo možné provést jejich vyúčtování). Toto vedení však již bývá spíše předmětem evidence ve specializovaném evidenčním programu.

Obecně platí, že existuje-li povinnost platit zálohy, mělo by být sledování této povinnosti předmětem účetnictví. Bez vykazování pohledávek společenství vlastníků za vlastníky z titulu zůstatku neuhrazených záloh neposkytuje účetnictví věrný obraz skutečnosti. Z tohoto důvodu SVJ v souladu s ČUS č. 411, odstavce 4.2.1 písm. c) účtuje o předpise záloh na služby (tj. nikoliv až o jejich úhradě, jak bývá jinak pravidlem). Pohledávka z předepsaných záloh se v praxi účtuje obvykle na účet 311 – Odběratelé, který bývá zpravidla v rámci evidence ve specializovaném evidenčním programu členěn dle jednotlivých vlastníků. Účtování předepsaných záloh na služby a jejich úhrada tak vypadá např. takto:

Obvykle na počátku příštího roku pak SVJ zpracuje vyúčtování, ve kterém stanoví přeplatky a nedoplatky jednotlivých druhů služeb včetně způsobu jejich vypořádání. Kvalitativní požadavky na toto vyúčtování včetně způsobu jeho reklamace jsou uvedeny v §§ 7 a 8 ZOS.

Účtuje se např. takto:

 NahoruNáklady na správu domu a pozemku včetně zdrojů krytí

Vzhledem k tomu, že SVJ může v rámci své omezené právní osobnosti vykonávat pouze činnosti spojené se správou domu a pozemku, lze náklady na správu domu a pozemku definovat negativně, tj. jedná o ty náklady SVJ, které nejsou náklady na služby.

Účtování těchto nákladů je v obecné rovině upraveno stejně jako v případě služeb zejména § 26 vyhlášky č. 504/2002 Sb. a dále ČUS č. 412, dle kterého se v účtové třídě 5 – Náklady účtuje o nákladech vynaložených na činnosti účetní jednotky. Vzhledem ke specifickému postavení SVJ je z  účetního hlediska nutno náklady na správu domu a pozemku rozdělit do tří skupin.

Technické zhodnocení společných částí

Pro správné zaúčtování je nutno si uvědomit, čí majetek je zhodnocován. SVJ nevlastní zhodnocované části budovy. Jejími vlastníky jsou členové společenství, a tedy jejich majetek je takto zhodnocován. Z tohoto důvodu není možné účtovat klasickým majetkovým způsobem (tj. prostřednictvím účtové skupiny č. 02). Ve vztahu k účtování SVJ zde na počátku roku 2023 došlo k názorovému posunu ze strany GFŘ², dle kterého platí, že technické zhodnocení společných částí je pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. Jelikož ovšem technické zhodnocení nelze věcně podřadit po pojem opravy, není možné technické zhodnocení společných částí domu ani vykázat u SVJ jako náklad na opravu a udržování, nýbrž jako jiný druh provozního nákladu. V praxi se obvykle bude jednat o účet 549 – Jiné ostatní náklady. Účtování přijatých faktur na technické zhodnocení společných částí a jejich úhrada tak vypadá např. takto:

Opravy a údržba společných částí

V souladu s výše uvedeným stanoviskem GFŘ i zde platí, že opravy a údržba společných částí jsou pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. V souladu s ustanovením § 23 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 504/2002 Sb. platí, že "položka "A.I.3. Opravy a udržování" obsahuje náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle § 28 zákona". Jelikož toto není v případě oprav a údržby společných částí splněno, měl by být při účtování využíván i zde účet 549 – Jiné ostatní náklady. Z důvodu odlišnosti oprav a údržby od výše uváděného technického zhodnocení je však vždy nutno zvolit odlišnou analytickou evidenci tohoto účtu. Účtování přijatých faktur na opravy a údržbu společných částí tak vypadá např. takto:

Ostatní náklady na správu domu a pozemku

Jedná se zejména o náklady administrativně správního charakteru, jako např. pojištění společných částí, odměny výboru, náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, náklady na právní služby atd. Jelikož se jedná o náklady vynaložené na činnost společenství, musí být účtovány standardním výsledkovým způsobem na příslušné účty účtové třídy č. 5 – Náklady. Účtování vybraných nákladů této skupiny tak vypadá např. takto³:

Nejdůležitějším zdrojem krytí nákladů na správu domu a pozemku jsou příspěvky vlastníků jednotek na úhradu nákladů na správu domu a pozemku, jež vlastníci SVJ hradí v souladu s ustanovením § 1180 NOZ. Tyto příspěvky jsou příjmem (tj. výnosem) SVJ, a to v souladu s ustanovením § 16 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Forma úhrady těchto příspěvků je v praxi dvojí (záleží na znění stanov). Buď jsou jednotlivými vlastníky hrazeny tyto příspěvky stanovené společenstvím předem v odhadnuté výši pokrývající budoucí předpokládané náklady na správu domu a pozemku (dále jen "pevné příspěvky"⁴), anebo jsou během roku vlastníky hrazeny toliko zálohy na budoucí příspěvky na správu domu a pozemku s tím, že zpravidla až na konci roku jsou stanoveny vlastní příspěvky na správu domu a pozemku ve výši vynaložených ročních nákladů na správu domu a pozemku s tím, že je ze strany SVJ provedeno vyúčtování těchto záloh (dále jen "zálohové příspěvky"⁵).

V případě pevných příspěvků se jejich předpis účtuje standardním, tj. výsledkovým způsobem, a to obvykle prostřednictvím účtu 649 – Jiné ostatní výnosy. Pohledávka z předepsaných příspěvků na správu domu a pozemku se v praxi účtuje obvykle na účet 311 – Odběratelé, který bývá buď v rámci analytické evidence, nebo v rámci evidence "mimoúčetní" (viz dříve uváděné specializované evidenční programy) rovněž členěn dle jednotlivých vlastníků. Účtování pak může být např. takto:

Na základě výše uvedeného účtování a i díky nemožnosti tvorby opravných položek či rezerv (viz § 37 a 40 vyhlášky č. 504/2002 Sb.), je výsledek hospodaření SVJ nutně buď kladný (zisk) nebo (spíše teoreticky – viz dále) záporný (ztráta).

Zisk se buď na základě rozhodnutí shromáždění (viz § 1208 písm. c) NOZ) či přímo v souladu se stanovami (viz § 1200 odst. 2 písm. f) NOZ) zpravidla převede do účelového fondu ze zisku po zdanění, tj. na účet 911 – Fondy (tzv. "fondu oprav"):

Dle mého názoru je nutné v případě úhrady nákladů z tohoto fondu (tj. z tzv. "fondu oprav") provést jeho čerpání výsledkovým způsobem, a to zpravidla prostřednictvím účtu 648 – Zúčtování fondů, čímž se zabrání vzniku ztráty⁶, která by jinak za nemožnosti účtovat o rezervách na opravy nutně musela vzniknout, tj. například takto:

V případě zálohových příspěvků je nutno vzít v úvahu, že se v případě záloh na budoucí příspěvky na správu domu a pozemku může jednat jak o zálohy na dobu jednoho roku a kratší, tak i na dobu delší jednoho roku. Z tohoto důvodu se používají v praxi obvykle dva typy účtů:

1. 324 – Přijaté zálohy, kam se účtují zejména zálohy na běžné roční provozní náklady, např. odměny výboru, vedení účetnictví, pojištění domu, bankovní poplatky, pravidelné každoroční revize společných částí domu, jejich pravidelná běžná údržba atd. (hovorově se tyto zálohy často označují jako "provozní fond"),
2. 955 – Přijaté dlouhodobé zálohy, kam se účtují zálohy na náklady vyšší finanční náročnosti, jejichž vynaložení se předpokládá v dlouhodobějším časovém…