Ing. Martin Durec
Právní úprava
Společenství vlastníků (dále jen "SVJ") je upraveno §§ 1194 - 1216 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "NOZ"), jako právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. V souladu s ustanovením § 1189 NOZ zahrnuje správa domu a pozemku vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
Dalším užitečným pramenem práva je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
NahoruOmezení právní osobnosti
Kromě toho, že SVJ je založeno výlučně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, je oprávněno pouze k právním jednáním uvedeným v zákoně. Dále je nutno vzít v úvahu zejména následující omezení:
- SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku (je proto vyloučeno, aby SVJ např. koupilo v domě jednu z jednotek a tu začalo pronajímat),
- SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem (možnost pronájmu společných částí domu společenstvím tím není dotčena – nejedná se o podnikání, navíc příjmy z této činnosti nejsou připisovány SVJ, ale přímo vlastníkům),
- SVJ nemůže zajistit dluh jiné osoby (výjimkou je pouze SVJ, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví zejména bytových družstev - toto může dluh z úvěru poskytnutého tomuto bytovému družstvu na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové). Jen pro úplnost je nutno podotknout, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech.
NahoruZaložení a vznik SVJ
SVJ je založeno přijetím stanov, s tím, že jej může takto založit i jediný vlastník všech jednotek (např. developer či bytové družstvo).
SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (jde o speciální rejstřík SVJ). Tento zápis je konstitutivního charakteru, tj. bez zápisu do tohoto rejstříku ke vzniku SVJ vůbec nedojde a tedy až ode dne tohoto zápisu má SVJ svoji právní osobnost.
NahoruÚčetnictví – základní právní rámec
Vedení účetnictví společenství vlastníků je upraveno vedle zákona o účetnictví i vyhláškou č. 504/2002 Sb. (viz § 2 odst. 1 písm. g) této vyhlášky) a dále i Českými účetními standardy (ČUS) č. 401 – 414. Účetnictví musí být společenstvím vedeno ode dne jeho vzniku, tj. ode dne zápisu do rejstříku.
SVJ je vždy účetní jednotkou, která musí vést podvojné účetnictví – systém jednoduchého účetnictví, jenž byl do českého účetního prostředí znovuzaveden v roce 2016, je v souladu s § 1f ZoÚ, zákona o účetnictví pro SVJ zcela zapovězen. S jednoduchým účetnictvím nelze zaměňovat účetnictví vedené ve zjednodušeném rozsahu (které SVJ naopak využít zpravidla může) – zde se jedná o standardní podvojné účetnictví, v rámci kterého je účetní jednotka pouze "osvobozena" od některých jinak povinných úkonů.
Poznámka redakce: označení syntetických účtů může být odlišné od použitého vzorového účetního rozvrhu nakladatelství Dashöfer.
NahoruÚčetnictví – základní okruhy
Nejdůležitější problematika vedení účetnictví SVJ se týká následujících dvou okruhů:
- náklady na plnění spojené s užíváním jednotek a zdroje jejich krytí,
- náklady na správu domu a pozemku a zdroje jejich krytí.
NahoruNáklady na plnění spojené s užíváním jednotek včetně zdrojů krytí, vyúčtování a vypořádání
Náklady na plnění spojené s užíváním jednotek (dále jen "náklady na služby") obecně upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen "ZOS" nebo "zákon o službách"). V § 3 tohoto zákona je sice uveden příkladný výčet těchto služeb (dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu), nicméně primární rozhodovací pravomoc leží výlučně na společenství (o rozsahu poskytovaných služeb rozhoduje dle výše citovaného zákona přímo SVJ), a to:
- dle § 1200 odst. 2 písm. f) NOZ, díky kterému stanovy SVJ musí obsahovat (mimo jiné) i pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, a
- dle § 1208 odst. d) NOZ, dle kterého patří do působnosti shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.
Lze tedy říci, že o schválení druhu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky sice rozhoduje shromáždění, nicméně stanovy mohou určit jak (pouze) rámcová pravidla pro toto určení, tak i výčet nákladů na služby včetně konkrétní úpravy klíče pro rozúčtování těchto jednotlivých služeb.
Způsob zaúčtování nákladů na služby vyplývá zejména z ustanovení § 26 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb., dle které se do nákladů společenství vlastníků účtují (mimo jiné) náklady na spotřebovanou energii a náklady na spotřebu ostatních neskladovaných dodávek, zejména dodávky vody, a dále z ČUS č. 412, odst. 3.1, dle kterého se v účtové třídě 5 – Náklady účtuje (pouze) o nákladech vynaložených na činnosti účetní jednotky (tj. SVJ). Náklady na služby však obecně spotřebovávají jednotliví vlastníci – společenství vlastníků zpravidla pouze zajišťuje jejich dodání ze strany třetích osob. Z tohoto důvodu o těchto službách společenství zpravidla neúčtuje výsledkově, ale rozvahově. V praxi se obvykle používá účet 315 – Ostatní pohledávky, který bývá v rámci analytické evidence členěn dle jednotlivých druhů služeb. Účtování přijatých faktur na náklady na služby, příkladně uvedené v § 3 ZOS, tak vypadá např. takto:
Zejména v případě, že služby poskytuje přímo SVJ prostřednictvím svých zaměstnanců – což je běžné zejména úklidu společných částí vykonávaného např. na základě dohody o provedení práce – je způsob účtování odlišný. Je nutno si uvědomit, že primárně společenství vzniká mzdový náklad, což je nutné v rámci účetního zachycení vzít v úvahu. Účtuje se proto následovně:
Úhrady cen služeb jsou ze strany vlastníků realizovány zálohovým způsobem. Vyplývá to jak z § 4 ZOS, tak i z obecného ustanovení § 1181 NOZ. O výši těchto záloh rozhoduje zpravidla statutární orgán SVJ. Vzhledem k tomu, že se v případě záloh na služby jedná o zálohy na dobu jednoho roku a kratší, účtují se v praxi obvykle na účet 324 – Přijaté zálohy, který bývá v rámci analytické evidence členěn dle jednotlivých druhů služeb. Vzhledem k tomu, že se jedná o zálohy, musí být tyto odděleně vedeny i dle jednotlivých vlastníků (v opačném případě by zejména nebylo možné provést jejich vyúčtování). Toto vedení však již bývá spíše předmětem evidence ve specializovaném evidenčním programu.
Obecně platí, že existuje-li povinnost platit zálohy, mělo by být sledování této povinnosti předmětem účetnictví. Bez vykazování pohledávek společenství vlastníků za vlastníky z titulu zůstatku neuhrazených záloh neposkytuje účetnictví věrný obraz skutečnosti. Z tohoto důvodu SVJ v souladu s ČUS č. 411, odstavce 4.2.1 písm. c) účtuje o předpise záloh na služby (tj. nikoliv až o jejich úhradě, jak bývá jinak pravidlem). Pohledávka z předepsaných záloh se v praxi účtuje obvykle na účet 311 – Odběratelé, který bývá zpravidla v rámci evidence ve specializovaném evidenčním programu členěn dle jednotlivých vlastníků. Účtování předepsaných záloh na služby a jejich úhrada tak vypadá např. takto:
Obvykle na počátku příštího roku pak SVJ zpracuje vyúčtování, ve kterém stanoví přeplatky a nedoplatky jednotlivých druhů služeb včetně způsobu jejich vypořádání. Kvalitativní požadavky na toto vyúčtování včetně způsobu jeho reklamace jsou uvedeny v §§ 7 a 8 ZOS.
Účtuje se např. takto:
NahoruNáklady na správu domu a pozemku včetně zdrojů krytí
Vzhledem k tomu, že SVJ může v rámci své omezené právní osobnosti vykonávat pouze činnosti spojené se správou domu a pozemku, lze náklady na správu domu a pozemku definovat negativně, tj. jedná o ty náklady SVJ, které nejsou náklady na služby.
Účtování těchto nákladů je v obecné rovině upraveno stejně jako v případě služeb zejména § 26 vyhlášky č. 504/2002 Sb. a dále ČUS č. 412, dle kterého se v účtové třídě 5 – Náklady účtuje o nákladech vynaložených na činnosti účetní jednotky. Vzhledem ke specifickému postavení SVJ je z účetního hlediska nutno náklady na správu domu a pozemku rozdělit do tří skupin.
Technické zhodnocení společných částí
Pro správné zaúčtování je nutno si uvědomit, čí majetek je zhodnocován. SVJ nevlastní zhodnocované části budovy. Jejími vlastníky jsou členové společenství, a tedy jejich majetek je takto zhodnocován. Z tohoto důvodu není možné účtovat klasickým majetkovým způsobem (tj. prostřednictvím účtové skupiny č. 02). Ve vztahu k účtování SVJ zde na počátku roku 2023 došlo k názorovému posunu ze strany GFŘ, dle kterého platí, že technické zhodnocení společných částí je pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. Jelikož ovšem technické zhodnocení nelze věcně podřadit po pojem opravy, není možné technické zhodnocení společných částí domu ani vykázat u SVJ jako náklad na opravu a udržování, nýbrž jako jiný druh provozního nákladu. V praxi se obvykle bude jednat o účet 549 – Jiné ostatní náklady. Účtování přijatých faktur na technické zhodnocení společných částí a jejich úhrada tak vypadá např. takto:
Opravy a údržba společných částí
V souladu s výše uvedeným stanoviskem GFŘ i zde platí, že opravy a údržba společných částí jsou pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. V souladu s ustanovením § 23 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 504/2002 Sb. platí, že "položka "A.I.3. Opravy a udržování" obsahuje náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle § 28 zákona". Jelikož toto není v případě oprav a údržby společných částí splněno, měl by být při účtování využíván i zde účet 549 – Jiné ostatní náklady. Z důvodu odlišnosti oprav a údržby od výše uváděného technického zhodnocení je však vždy nutno zvolit odlišnou analytickou evidenci tohoto účtu. Účtování přijatých faktur na opravy a údržbu společných částí tak vypadá např. takto:
Ostatní náklady na správu domu a pozemku
Jedná se zejména o náklady administrativně správního charakteru, jako např. pojištění společných částí, odměny výboru, náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, náklady na právní služby atd. Jelikož se jedná o náklady vynaložené na činnost společenství, musí být účtovány standardním výsledkovým způsobem na příslušné účty účtové třídy č. 5 – Náklady. Účtování vybraných nákladů této skupiny tak vypadá např. takto:
Nejdůležitějším zdrojem krytí nákladů na správu domu a pozemku jsou příspěvky vlastníků jednotek na úhradu nákladů na správu domu a pozemku, jež vlastníci SVJ hradí v souladu s ustanovením § 1180 NOZ. Tyto příspěvky jsou příjmem (tj. výnosem) SVJ, a to v souladu s ustanovením § 16 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Forma úhrady těchto příspěvků je v praxi dvojí (záleží na znění stanov). Buď jsou jednotlivými vlastníky hrazeny tyto příspěvky stanovené společenstvím předem v odhadnuté výši pokrývající budoucí předpokládané náklady na správu domu a pozemku (dále jen "pevné příspěvky"), anebo jsou během roku vlastníky hrazeny toliko zálohy na budoucí příspěvky na správu domu a pozemku s tím, že zpravidla až na konci roku jsou stanoveny vlastní příspěvky na správu domu a pozemku ve výši vynaložených ročních nákladů na správu domu a pozemku s tím, že je ze strany SVJ provedeno vyúčtování těchto záloh (dále jen "zálohové příspěvky").
V případě pevných příspěvků se jejich předpis účtuje standardním, tj. výsledkovým způsobem, a to obvykle prostřednictvím účtu 649 – Jiné ostatní výnosy. Pohledávka z předepsaných příspěvků na správu domu a pozemku se v praxi účtuje obvykle na účet 311 – Odběratelé, který bývá buď v rámci analytické evidence, nebo v rámci evidence "mimoúčetní" (viz dříve uváděné specializované evidenční programy) rovněž členěn dle jednotlivých vlastníků. Účtování pak může být např. takto:
Na základě výše uvedeného účtování a i díky nemožnosti tvorby opravných položek či rezerv (viz § 37 a 40 vyhlášky č. 504/2002 Sb.), je výsledek hospodaření SVJ nutně buď kladný (zisk) nebo (spíše teoreticky – viz dále) záporný (ztráta).
Zisk se buď na základě rozhodnutí shromáždění (viz § 1208 písm. c) NOZ) či přímo v souladu se stanovami (viz § 1200 odst. 2 písm. f) NOZ) zpravidla převede do účelového fondu ze zisku po zdanění, tj. na účet 911 – Fondy (tzv. "fondu oprav"):
Dle mého názoru je nutné v případě úhrady nákladů z tohoto fondu (tj. z tzv. "fondu oprav") provést jeho čerpání výsledkovým způsobem, a to zpravidla prostřednictvím účtu 648 – Zúčtování fondů, čímž se zabrání vzniku ztráty, která by jinak za nemožnosti účtovat o rezervách na opravy nutně musela vzniknout, tj. například takto:
V případě zálohových příspěvků je nutno vzít v úvahu, že se v případě záloh na budoucí příspěvky na správu domu a pozemku může jednat jak o zálohy na dobu jednoho roku a kratší, tak i na dobu delší jednoho roku. Z tohoto důvodu se používají v praxi obvykle dva typy účtů:
- 324 – Přijaté zálohy, kam se účtují zejména zálohy na běžné roční provozní náklady, např. odměny výboru, vedení účetnictví, pojištění domu, bankovní poplatky, pravidelné každoroční revize společných částí domu, jejich…
