Náhrada za uvolnění jednotky

Náhrada za uvolnění jednotky

Ing. Ivan Macháček

V tomto textu se zaměříme na rozbor právních a daňových aspektů náhrady za uvolnění jednotky (bytu) u poplatníka vedoucího daňovou evidenci.

 NahoruPrávní řešení skončení nájmu v občanském zákoníku

Řešení skončení nájmu je předmětem §§ 2285 až 2296 OZ (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Výpověď nájmu vyžaduje vždy písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dle § 2287 OZ vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může dle § 2288 OZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době za následujících podmínek:

1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z výše uvedených důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má podle znění § 2290 OZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pokud poruší nájemce svou povinnost související s nájmem bytu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel podle znění § 2291 OZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

 NahoruDohoda o zániku nájmu jednotky

Pro vlastníka jednotky (bytu) se jeví jako výhodný postup vedoucí k uvolnění jednotky (bytu) za poskytnutí tzv. odstupného za uvolnění jednotky (bytu). Při takovémto řešení může dojít na jedné straně k osvobození získané náhrady za uvolnění jednotky (bytu) od daně z příjmů fyzických osob na straně původního nájemce (fyzické osoby) při respektování podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. s) ZDP a na druhé straně u vlastníka jednotky (bytu) k zahrnutí poskytnuté náhrady za uvolnění jednotky (bytu) do daňově uznatelných výdajů za podmínek uvedených v § 24 odst. 2 písm. za) ZDP.

 NahoruPrávní úprava

 NahoruDaňové aspekty u vlastníka

Do výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů lze poskytnutou náhradu za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, (odstupné) zahrnout při splnění těchto podmínek:

• náhrada (odstupné) je poskytnuta vlastníkem bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

• uvolněný byt nebo jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, začne být do dvou let od uvolnění využíván vlastníkem…